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两本账本揭密疯狂的房租租房金融一个新兴行业的突然倒掉

发布时间:2021-01-07 09:16:56 阅读: 来源:单向阀厂家

摘要: 从事长租公寓的投资拓展近一年,王洋屡屡受挫。他所在的长租公寓公司,对公寓产品的合规性要求很高。但在深圳,拥有红本、产权比较清晰的物业,往往拿房成本都非常高,“哪怕后期打造成高端公寓产品,投资测算模型也做不过来。”王洋叹了一口气说,价格过不了关,所以拓展房源很困难。

长租公寓“收房”账本

“6月份我们刚放弃了一个项目,有点可惜。”王洋聊起前段时间的收房经历,语气中带着遗憾,“在深圳拓展合适的房源,挺难的。”

王洋在深圳一家上市房企旗下的长租公寓板块工作。他所说的项目,位于深圳市福田区一个地铁站附近,总建面约1.8万平方米,共计423套房,红本独栋,目前是酒店在营,年底到期。

“业主给我们的租金报价是1800万元/年,合同期10年,我们需要承诺每三年租金递增10%。”王洋告诉经济观察报,对于长租公寓运营机构来说,这无疑是战略部署的一个标杆项目,位置好,体量大,据他了解,许多长租公寓“大佬”都来谈过这个项目。

不过,从财务测算的角度,这却不是一个特别好的物业。王洋算了一笔账,改造完房源数量最多只能增加到 480套,对外的租金3500-4000元/月/套。以此估算,改造后的总租金收入2016万-2304万元/年,难以覆盖拿房成本叠加装修成本和运营成本。

王洋说,放弃是因为价格。这种项目后面如果没有强力资本支撑,一般长租运营机构都不敢做。

从事长租公寓的投资拓展近一年,王洋屡屡受挫。他所在的长租公寓公司,对公寓产品的合规性要求很高。但在深圳,拥有红本、产权比较清晰的物业,往往拿房成本都非常高,“哪怕后期打造成高端公寓产品,投资测算模型也做不过来。”王洋叹了一口气说,价格过不了关,所以拓展房源很困难。

支付给业主的租金一般偏高于周边市场价

拿房成本是长租公寓盈利链条上的第一关,直接影响着后续房租的高低。这个8月,“资本推高房租”的声音此起彼伏,首个聚焦点便是长租运营机构的高价收房。

8月17日,我爱我家前副总裁胡景晖在一场电话会议中表示,以自如、蛋壳为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%—40%争抢房源,导致房租暴涨。

作为长租公寓运营机构进货过程的收房场景,真的沦为价格战的战场吗?

王洋以集中式公寓为例,剖析了整个收房环节。据其介绍,在深圳,集中式公寓的拿房渠道主要是城中村和厂房宿舍。其中,城中村房源的打通主要依靠特定资源,比如通过村集体股份有限公司中层领导的牵线与业主对接,其他房源则更多通过专门从事集中式公寓资源介绍的中介进行拓展。

议价之前,长租公寓运营机构通常会先做项目的市场调研。如果周边拥有同类长租公寓,在了解公寓的租金区间、产品户型等要素之后,运营机构结合自身的公寓产品进行类比,以预计后期租金收益。

市场调研的下一步是财务测算,每家运营机构都会制定一个固定的财务测算模板,通过这个模板倒推出拿房成本。但如果业主本身已给出心理价位,那运营机构只能根据这个心理价位推算后期产品的租金和盈利空间。

“整个过程中还要跟工程和设计人员进行沟通,他们根据项目的具体架构、所在地的改造政策测算出改造成本。测算结果全部出来之后,我们的工作是制作可行性报告。”王洋说。

根据王洋的观察,运营机构最终支付给业主的租金,一般偏高于周边的市场价。集中式公寓与业主的签约时长大部分在8年以上,前2-3年固定租金,接下来按照2-3年的周期,租金递增一定幅度。

滨江集团旗下暖屋(杭州)租赁住房发展有限公司总经理陈驰补充,如果是毛坯房,拿房成本会更低一些。

而从单个小业主手上收房的分散式公寓,签约期限相对更短一点,普遍集中在5年左右。老谭是分散式公寓若干业主中的一员,去年3月,他与自如达成了一笔资产管理服务协议,合同期限长达5.5年。按照合同约定,老谭位于深圳市福田区一套95平方米的三房,以5400元/月的价格租给自如打理,自如承诺从第二年起,每年租金递增5%。

“5400元/月的租金与当时小区的市场租金差不多,现在已经进入第二年,自如的租金增加到5700元/月左右。他们按月准时支付租金给我。”老谭说,愿意租给自如,是因为长租期较为稳定。自如承诺每年涨一定幅度的租金,我不需要自己去寻找租客。

“前五年基本不盈利”

与高价收房的质疑相对,在长租公寓业内,“亏本生意”是当前多数运营机构的共识。“前五年基本不盈利。”碧桂园集团商管中心长租经营管理部总经理杨鹏在接受经济观察报采访时曾指出。“不盈利”体现在从收房到出租期间的成本支出,与对外租金收入之间的收支难以匹配。

王洋透露,在整个成本支出中,拿房成本是大头。此外集中式公寓的改造成本为1500-3000元/平方米,每间房的装修成本大约在5万-7万元之间。由于家具大部分需要定制,房间格局需要重新改变,设计装修、消防验收期大概2-3个月;分散式公寓每间房的改造成本2万-3万元。因数量较少,且大部分小区房的改造只需打个隔断,改造时间往往不会超过半个月。

自业主手中签下物业之后,关于设计装修、消防验收的这个时间差,近日被万科总裁、首席执行官祝九胜视为长租公寓发展过程中的遗憾和不足,“过往我们收到的房源较多,如何及时供应出来,这中间的时间差控制得不是特别好。”他说。

正是这种时间差,一方面造成空置成本,另一方面打破了短时间内的供需关系。不过,“时间差”存在的隐形成本,运营机构正在巧妙避开。

上述老谭与自如的合同条款同时显示,因为装修、寻找客户、客户更换空档期、房屋维修等原因导致的空置期,老谭第一年应给予自如60天免租期,从第二年开始,每年免租期25天。

除了“时间差”造成的隐形成本,杨鹏以上海市场为例,从运营机构的角度算了一笔更详细的账,上海一间公寓最终月租4000元,随着市场竞争的日趋激烈,拿房成本往往占据60%,即支付给业主的成本是2400元;装修成本(包含硬装、软装、家居、家电等)以7万元计算,碧桂园内部要求前五年分摊完装修成本,平均每个月装修成本大约1166元;再加上每间房每个月所投入的运营成本大概500元,统计下来,一间房每月总成本达到4066元。

“前五年每个月其实已经亏本了,但这是合理的。”杨鹏解释,在装修成本逐渐摊销完后,长租公寓的整个财务模型建立在未来租金预期有涨幅,且接下来对外租金的涨幅一般会高于运营机构承诺给业主的租金涨幅,这里面慢慢形成更大的租金差上。此外,五年之后,随着月成本的下降,还是有一定的盈利空间。

据了解,目前长租公寓行业内对投资回报期的普遍要求是合同期的一半。比如,在合同期限10年的情况下,大概5年运营机构得实现经营性现金流回正。这种依靠外部收房作为规模扩张的轻资产运营模式,常用指标是IRR(内部收益率),业内要求通常在15%左右。

赚取n+1的差价

在老谭看来,长租公寓的盈利空间依然存在。他的三房,如今从客厅做了隔断,变成四房。“自如重新粉刷了墙,每间房配置一张床、简易书桌和一个书柜,他们当时承诺合同到期后会将我的房子恢复原状。”老谭打听过,自如将这套四房做成合租房,主卧租金约2800元/月,其他3个房间租金分别在2000-2500元/月不等,整套房源租金超过8000元/月。

老谭认为,很多机构的盈利方式,就是这n+1的差价。如果租客可以持续续租,还可以赚取免租期的租金。

王洋也给出了长租公寓的一个改造规律,厂房宿舍改造完的房间数量,往往是之前的2倍;小区房则通常被改造成n+1户型。

按照长租公寓的改造逻辑,运营机构普遍通过提升安全等级和房屋内的居住硬件水平,促使居住品质的大幅提升,这本是好事,但因此增加的成本最终将会转移到租客身上。

此前万科曾公开表示,为了让原本月租800元的租客还可以租到同等价格的单间,万科在面积上做调整,改造后房源套数的增加,是为了使单套租金维持稳定。

不过,从租客的角度来看,不计后续每年的涨幅,上述老谭的三房,改造前原本市场租金共计5400元/月,若平摊下来,每间1800元/月。改造后自如对外的租金单价由1800元/月上涨到2000元/月以上,每间与改造前相比涨幅超过10%。

但某一天,你发现,这种模式做着做着,做大了。

你签下了几万套房子,每月租金流水上亿元。你的产品,已经成为市场上一个比较公认的品牌,占到了租房市场一个可观的份额。这个时候,模式还是那个模式,但是价值却不一样了。为什么呢,因为“金融属性”开始突显。

在华尔街,有一条非常经典的名言——如果你有一个稳定的现金流,那就将它证券化。

你现在管理着几万套房子,对应的是几万份租约。而这些租客,经过你的定价过滤与身份筛选,已经精准定位在了一线城市有着稳定工作与收入的白领人群。他们有能力履行租约,几乎不会发生违约。那么,这每月上亿元的租金流水,就是一个非常适合证券化的底层资产。

换言之,你不用每月坐着等那上亿元的租金收入,你可以选择将这部分预期,通过证券化来提前变现。找机构做一个ABS(资产支持证券),通过债权抵押或转移,去换取一部分融资。获得的融资,在保证能按时支付原房东租金的前提下,多出来的,去拓展新业务,开拓更多的可出租房源。

这样,你就获得了资本支持,生意规模可以更大了。如果你是生意人,谁不想继续做大呢。

然后,你的市场影响力开始提升,除了金融属性之外,“平台价值”也开始显现。什么是平台价值?你想网购一件东西,总会先到淘宝或者京东看一看,这就是平台价值。你出租的房子,已经成为租客首选的渠道之一。甚至有房东主动来找你,把房源托付给你管理。

拥有了平台价值,其实,你出租的房子赚不赚钱,甚至略有亏钱,都无所谓了。公司不断扩张,份额逐步增加,你可以把公司包装成一个创业项目,然后A轮、B轮……直至上市,去赚资本市场的钱。

生意足够大的时候,你已经掌握了一定的定价权。虽然你自诩为品质租房,定位中高端。但随着份额提升,你的租金,对这个市场总体租金影响的权重也在提升。

然后有一天,这座城市的整体租金涨了。舆论齐刷刷地指向你:是不是你干的?

长租公寓有哪些流派?

根据华菁证券的数据统计,基本可以分为以下几类:

其实,这四类终归属于两类:

集中式长租公寓,酒店系、新派公寓这类。主要特点为整体拿下物业或自有物业、整体装修、专业配套服务。

分散式长租公寓,中介系这类。主要特点为在不同的小区中从房东手里获取房源、合约不稳定、简单装修、缺乏配套服务。

对于集中式长租公寓来说,最大的挑战便是是资金成本和出租率。

当然,集中式长租公寓的好处便是容易管理,日常增值服务也能贡献一定的利润。另一个盈利在于,开发商自持的长租公寓,在未来房价上涨的时候,可以转手卖出。

对于分散式长租公寓而言,最大的挑战便是很难有增值服务,也就很难真正实现租金溢价。

自如的本质是个二房东,模式便如上,据媒体报道,它还在烧钱。那么,自如增值服务的点在哪里?

一,依靠空间改造,创建出更多的空间,但这容易被政策限制;二,搞租房金融,这个idea,估计更加荒诞,毕竟房租按月来算,又何必去贷款付房租。

大多数的年轻人,都不在意增值服务,在这样一个消费水平过高的城市,只在意租金优惠便可。

分散式长租公寓的前景,令人堪忧。

下图便是日美长租公寓龙头企业的盈利能力。美国集中式的税前利润率29%,而分散式的只有1%,中国长租公寓盈利性一定比日美低。

自由抬价、“调配”房客

如果你在网上发布房屋出租的信息,最先找来的往往不是租客,而是闻风而动的中介。

蛋壳公寓在谈及收房价格时,很干脆地提出了“加价”方案,甚至可以以高于市价超过15%的价格与他签约5年。

自如、蛋壳等长租公寓宣称不收取中介费,但却收取房租的8%-10%作为服务费,实际计算后可能比传统中介的中介费更贵。

由此可以看出,主动权一直握在了长租公寓手中。

不少人出现这样的情况:“管家”声称合约到期,房东选择不再续约,要她搬家。然而搬离后却发现,该房间以高于她原来房租800元的价格被重新出租。

这便能解释长租公寓的模式了:租金越高,提成越高,促使管家“赶走旧租户”。

长租公寓这些背后的操作,是在对产业加杠杆、进行金融化。但因为是房地产,其所能造成的金融风险,乃至社会风险,都远远高于其他更前沿垂直的产业。

自如今日表态的“坚决整改”,只是一个开始。中国租售比的过高,或许不是因为“租金还低”,而是因为“房价过高”,市场仍然需要规范,才能有健康、可持续的发展。

长租公寓属于现金流稳定、风险可控、适合打包的一种底层资产,其实是最适合发挥金融工具作用的。目前,在地产开发领域,金融工具已经非常多样、非常成熟,但在租房领域,还处在战战兢兢的探索阶段。仅有的一些创新,也极易招来骂名。

然而,真正让房租降下来的方法,正是开放更多、更成熟、更规范的金融工具的使用。让真正有志于做长租公寓的企业,不必为持有物业的庞大成本而担忧,而是专注于运营、管理。把物业的持有成本和收益,分摊给背后的资本,进而分配给普通的投资人。

举个例子,即便是政府主导的廉租房,也可以在金融工具的改造下,变成一种可以全民持有的类似国债的投资品,比如REITs(类似新加坡)。这样,就不会给政府增加额外的财政负担,也可以加大低端租赁住房的供应。

一位北京客的十年居住账本

当房东提出8月份租金涨600元时,王亮没有丝毫犹豫就答应了,“别说600了,涨1000估计也得继续住,周边没有比这个更便宜的了。”

王亮现租住的房子位于东南五环外,是一套面积110平方米的两居室,2017年10月份搬进来时租金为5800元。据王亮透露,同一个小区同户型的租金基本都在7000元左右,周边小区两居室的最低租金也已接近6000元。

王亮在一家手游公司上班,税前年薪约40万元,妻子做平面设计,年收入20万元左右。对于他而言,老家房子的月供、孩子上学和房租是最主要的三项支出,“每个月剩不下什么钱,还完信用卡基本月光了。”

从2008年来北京至今,十年时间里王亮在四季青、北七家、亦庄三个区域生活过,每一次搬家都离市中心越来越远。“再搬的话,就该搬回老家了。”王亮称,现在居住的地方距离廊坊老家只有40公里。

中国房价行情数据显示,从2008年8月到2018年8月,北京平均租金从37.79元/月/平方米涨到94.14元 /月 /平方米,上涨149.11%;同期平均房价从13163元/平方米上涨至63529元/平方米,涨幅为382.63%;售租比从29上升到56,扩大了近一倍。

初来北京

2008年北京奥运会开幕式时,王亮正在四季青公寓中,和朋友就着花生米和猪头肉喝酒看直播,“工作找了一个多月才找到,一直住在朋友家,他比我提前一年毕业,那个房子面积也就十来平,租金好像是400元。”王亮说。

朋友为了收留他,把自己的女朋友撵到公司宿舍住,王亮拿到第一个月工资后,当天就从朋友家搬了出来,“还在四季青,找了一间平房,很干净,每月租金500元。”他每天到中关村附近上班,坐公交只需要半个小时。

也是在2008年,全球金融危机爆发,随着“四万亿计划”实施,全国房价进入了十年上涨期,北京房价也开始崛起。“四万亿计划”实施前,北京国贸附近房价不过两万元出头,北京平均房价为13163元/平方米。

2009年7月份,王亮的女朋友毕业后也来到北京找工作,他俩同在天津一所知名大学读书,女友比他低一级,“那个时候工资差不多五六千,房租才五百多,感觉没什么压力。”

这样的生活持续一年多后,谈婚论嫁摆上了日程。女方父母和亲戚要亲自来北京看看未来女婿,女朋友建议换个楼房住,哪怕租两三个月应付一下,等结完婚后再搬出来。

那个时候,王亮忽然觉得有些对不起女友,都要结婚了,应该给她更好的居住环境。“那个时候,我的收入快一万了,媳妇收入也有五六千,所以住楼房压力不大。”王亮说。

2010年国庆节后,王亮和女友搬进了一个两居室,“八十平左右,租金3200元。”当年冬天,经过女友父母和亲戚的“面试”,双方父母协商后,王亮的婚期确定在当年腊月。

王亮开玩笑地埋怨当年丈母娘没有逼他买房,那一年北京平均房价刚刚突破2万元大关,买一套八九十平方米的两居室,首付需要60万元左右,“我们手里有20多万积蓄,咬咬牙也就买了,我们俩工资付月供没问题。”

2011年春节假期结束后回到北京,房东通知王亮房租要涨500元,“出去找了一圈房子,还是回来续租了,附近两居室基本都4000元左右了。”王亮说。

再次搬家

2012年妻子因临产休假,王亮开始一个人赚钱养家,“房租已经涨到4500元,基本三个月涨一次,原来房租占我们家庭收入五分之一,现在快占到一半了。”王亮开始感觉到压力。

2012年5月,王亮一家从四季青搬到清河附近一套80平方米的两居室,租金3500元,与原来相比,通勤时间多了十几分钟,居住环境稍微差了些,“年代感比较强,装修也一般。”

直到现在,王亮都在怀念四季青,“很安静,周边不远就是世纪金源和欧尚,那时候六号线还没开通,但公交也很方便。”

与四季青相比,清河位于海淀区五环外,王亮的住房附近除了几家超市外,周边并没有大型的商业配套设施,而且因八达岭高速经过,整个区域常年处于拥堵状态,“我经常骑自行车去上班,比开车、坐公交都快。”

这一次搬家,让王亮意识到买房的重要性,“我们一些早年买房的同事,月供也就三四千,基本和我的房租一样,但人家的钱交给了自己的房子,我的租金都给了房东,自己什么都落不下。”

到2012年年中,王亮手中大约有了40万元积蓄,但这距离首付依然遥远,当时北京平均房价已超过2.6万元,首付需要八九十万元,一个80平方米的两居室平均月租金接近5000元,“赚钱的速度永远赶不上房价上涨的速度。”

北京买不起,王亮打算在老家买一套。2012年8月,王亮在廊坊市区买了一套三居室,首付30万元左右,月供4000多元。妻子重新上班后,家庭月收入达到两万元左右,月供、房租及日常消费花去三分之二。

一年后,廊坊的房价上涨了5000-6000元左右,王亮的账面资产多了五六十万元。而同期北京平均房价接近4万元,单价涨幅超过1万元。同期北京平均租金没有太大变化,与2012年持平。

2013年底地铁8号线通车后,王亮的房租上涨到3800元,从家里走到地铁不到10分钟,因为不顺路,所以地铁对于王亮的通勤并没有太大改善,“媳妇上班方便了些,换一趟能直达。”

在王亮记忆中,此后几年里房子租金相对平稳,2015年他又在大厂买了一套两居室,30万元首付款外加4000多元月供。当时北京房价经过2014年短暂回落后,又开始了新一波上涨。

王亮表示,2016年北京房租开始出现明显上涨。“2016年初涨到4200元,8月份涨到了5000元。”到2017年国庆节搬家前,王亮的房租已经涨到5300元。

2016年是北京房价上涨较为迅速的一年,平均房价从年初4万元左右上涨到年末的5.5万元,同期房租从 67.93元 /月 /平方米上涨到69.92元/月/平方米,售租比开始明显扩大。

彼时,王亮和妻子的月收入合计超过3万元,每月花销中,房贷将近9000元,女儿幼儿园和培训的花费每月接近1万元,房租5000元左右,三项费用合计2.5万元,再加上平时逛街、娱乐和旅游等费用,王亮一家的日子过得还是紧巴巴的。

购房计划落空

2017年9月,妻子换了工作,王亮开始计划新一轮的搬家。

妻子的新工作地点在亦庄,每次从清河过去上班单程需要近两个小时,“媳妇换了工作后收入增加了一些,平常一万二三,好的时候能达到一万五。”又一次升职后,王亮每月到手工资能达到2.5万元。两个人月收入加起来接近4万元。

就在王亮再次搬家的几个月前,北京开始实施“317”房地产调控政策,北京房价开始出现回落,从高峰期的6.8万元/平方米回落到目前的6.3万元/平方米左右。据链家和我爱我家多位中介透露,一些热点区域房价跌幅在1万元/平方米左右。

2017年初,和媳妇商量后,王亮计划将廊坊和大厂两套房子全部出售,在北京购买一套两居室。按照规划,两套房子能够变现350万元左右,在北京购买一套两居室并不困难。

一边张罗着卖房,一边张亮也开始在北京看房,最后购房计划还是因为“317”楼市调控政策被搁置了。按照新的调控政策,王亮在北京购房需要付全款,“大厂的房子卖出去了,拿到130万元现金,廊坊的没卖出去。”

当时王亮已经看中了几套房子,但手里只有150万元现金,根本买不了。紧接着,廊坊迎来了更为严厉的调控政策,王亮的房子至今仍没有卖出,价格比高峰期缩水近百万元,“基本回到2015年的价格”。

王亮算了一笔账,每年其家庭收入在50万元左右,其中廊坊的房子月供每年需要5万元,北京房租需要8万元左右,孩子的费用需要10万元左右。这几项固定开支加起来大约占去约一半的收入。

此外,每年两到三次旅游、日常衣食住行的消费以及孝顺双方父母等支出,加起来基本消耗了另一半收入。

搬到亦庄后,妻子上班“步行十来分钟”,他则需要换乘三次地铁,每天通勤时间超过四个小时,住房条件比原来好,但价格也高了很多,上班也更不方便,“赚5000元时的感觉再也找不到了。”王亮感叹。

王亮想不明白为什么自己一直买不起房,没钱的时候买不起,有钱的时候还是买不起。“刚来北京时四环一个两居室的房租也就3000多元,现在五环外一个两居室,基本都六七千了。”照此下去,王亮担心自己有一天会租不起房,“今年租金涨得最明显,去年我租的时候5800元算是中等水平,现在这个房子假如我不租了,立马能租7000元,还不到一年时间,就涨了1000多。”

中国房价行情数据显示,房租大幅上涨分别出现在2017年8月份、2017年12月份和2018年7、8月份,单套房平均租金分别上涨了900元、1900元和600元。目前北京平均租金为94.19元/月/平方米,同比上涨了20.46%。

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